Novela o bytovém spoluvlastnictví: dotkne se i vás?

28.04.2020

Přinášíme přehled těch nejzásadnějších změn, které s sebou přináší novela občanského zákoníku. Pod její finální podobu se podepsal prezident Miloš Zeman dne 3. dubna 2020. Platnosti nabude 1. července 2020. Nové znění zákona směřuje například ke zjednodušení schvalovacích procesů SVJ či rušení předkupního práva.

Kupujete byt? Pozor, aby na vás nepřešly dluhy!

Nová úprava vyjasňuje původní nejasnost, zda dluhy při prodeji přecházejí na nového vlastníka, či nikoliv. Správně vyčíslené dluhy spojené zejména s platbou záloh na služby a příspěvkem do tzv. fondu oprav přecházejí na nového vlastníka.

Vzhledem k takovému řešení se proto při koupi bytu nikdy nespokojte s čestným prohlášením prodávajícího o bezdlužnosti a vždy požadujte oficiální dokument od správce domu!

Rušení předkupního práva

Snad největší změnu představuje úprava předkupního práva, resp. návrat k úpravě platné mezi roky 2014 až 2017. V otázce bytového spoluvlastnictví se tak zákonodárci snažili odstranit praktické problémy, které doprovázel zejména prodej garážových stání a sklepů.

Dle stále ještě platné úpravy musel vlastník před prodejem nabídnout zmíněnou garáž či sklep všem spoluvlastníkům dané části domu. Lze si představit obtížnost takového úkolu! Při každém snížení nabídkové ceny se navíc musel celý proces nabízení spoluvlastníkům opakovat.

Podle nové úpravy tato povinnost odpadá. Samostatně vymezené sklepy či garáže bude nově možné prodat bez těchto peripetií.

Předkupní právo pak zůstává zachováno v takových případech, kdy spoluvlastnictví vznikne například v důsledku dědění či jiné skutečnosti, kterou noví vlastníci nemohli ovlivnit.

Zjednodušení změny prohlášení vlastníka

Aby bývala mohla proběhnout změna prohlášení, bylo dosud potřeba nasbírat podpisy od všech vlastníků bytových jednotek. To pochopitelně představovalo často prakticky nereálný nebo přinejmenším velmi nesnadný úkol.

Nově postačí nasbírat podpis od většiny vlastníků podílů v domě. Toto platí v případě, kdy se nebude měnit velikost podílu na jednotlivých částech domu.

Novela přináší posun k lepšímu pro všechny, kteří chtějí například změnit účel užívání jednotky ve svém výlučném vlastnictví (např. na provozovnu). Dobře poslouží také těm společenstvím vlastníků, která měla nepřesně, chybně či nejasně sepsané stávající prohlášení. Časté chyby v prohlášeních představuje např. záměna sklepních a půdních místností či neurčité vymezení právního charakteru balkonů a lodžií.

Podnikání z bytu i hlučné stavební úpravy musíte hlásit

Povinnost nahlásit své podnikání "z obýváku" musejí nově zejména ti, kteří svou činností zvýší hluk v domě. Osoba odpovědná za správu domu by měla vědět také o tom, že poskytujete ubytování prostřednictvím takových platforem, jakou je např. Airbnb.

Kromě podnikání se budou muset hlásit i plánované hlučné stavební úpravy.

Pronajímatel po vás může chtít pokutu

Novela zákona opravňuje pronajímatele, aby si s nájemcem v nájemní smlouvě domluvil smluvní pokutu pro případ, že nájemník poruší svá práva a povinnosti. V součtu se složenou kaucí však tato pokuta nesmí přesáhnout výši trojnásobku měsíčního nájemného.

Nucený prodej jednotky

Hlučným a nepřizpůsobivým spoluobyvatelům domu bylo dosud možné nuceným prodejem jednotky maximálně pohrozit. Proces nuceného prodeje byl natolik složitý, že se prakticky nikdy nekonal.

Podle nové úpravy se konečně může hrozba proměnit ve skutečnost. Postačí, pokud vlastníkům problematické jednotky dá výstrahu osoba odpovědná za správu domu. Pokud vlastník ani přes tuto výstrahu nepřestane porušovat své povinnosti (omezující práva ostatních vlastníků jednotek), může se osoba odpovědná za správu domu soudně domáhat nuceného prodeje jednotky. S podáním takového návrhu na soud musí souhlasit všichni vlastníci jednotek v domě.

Zjednodušení změny stanov

Nově vyžadují stanovy formu notářského zápisu pouze v případě založení SVJ. Jejich změna se již obejde bez něho.

Změna stanovení poměru výše příspěvků do fondu oprav

Změnit poměr výše příspěvků na správu domu a bytu (tzv. fond oprav) již bude možné pouze prostřednictvím změny stanov. Ale ani to nebude nijak složité, protože změna stanov již nevyžaduje formu notářského zápisu.

Náhradní shromáždění pro jednoduší usnesení SVJ

Upřesnění a zjednodušení dozná nový princip rozhodování mimo zasedání společenství vlastníků. Novela připouští svolání náhradního shromáždění pro případ, že shromáždění nebude usnášeníschopné. Pro jeho úspěšné usnesení postačí 40% účast.

Další úpravy

Novela občanského zákoníku dále také:

- zjednodušuje a upřesňuje proces zakládání společenství vlastníků (povinné pro domy
s nejméně 5 jednotkami a 4 různými vlastníky),
- zbavuje bytová družstva povinnosti provozovat webové stránky,
- dává bytovým družstvům možnost po splnění zákonných podmínek rozdělovat až třetinu zisku mezi své členy.